房屋产权70年后可以续,那质量呢?

工程人互联2018-06-29 20:50:12

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房价!房价!被谁绑架?在中国如果说有什么事能够时刻牵动亿万国人的心,估计只有“房价”了。买了房子的担心房价下跌,没买房子的担心房价上涨。而高房价下最尴尬的当属建筑人,房子自己亲手建了很多,到头来要么是买不起,要么是勉强买了房子却没多少时间住。


然而,我们举三代之力花重金购买的房子的产权只有70年。也许买房子的人对于“产权”这个词并不陌生,但是和产权相关的一些知识估计很多人还不是很清楚。今天咱们一起来科普下:点击?工程资料免费下载


关于房屋产权

1、关于房屋产权年限


误解:房屋产权=房屋所有权;

正解:房屋产权=房屋所有权+土地使用权;


房屋所有权具有永久性,属于私有财产!只要房子没有损毁,持有人就可以一直享有。大家可以翻看自己的房产证,上面是没有年限这一项的。土地使用权则有期限(居住用地70年、工业用地50年、商业用地40年),因为土地是属于国家的!


说白了,买房买的是土地上的附着物——房子,而不是土地,土地是我们租来的。土地使用权到期后只要重新缴纳土地出让金,就能获得土地继续使用权。


2、房屋产权年限怎么计算?


误解:从买房之日起开始计算;

正解:从开发商取得该地块之日起算。


很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算,甚至很多人以为这70年是从自己拿到房产证那天开始计算,其实这个70年是自开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。如果开发商建造房子用时10年,那么你买的房子的使用年限为60年。


通哥温馨提示:有些开发商有意囤地、拖延开发进度,拉长楼盘销售周期,等房子真正到了业主手上,土地使用权已经被“空耗”了好几年。买这种房子要注意,一定要弄清楚这些土地的审批是什么时候完成的,不然你买的房子可能只能住50年或者更短。


3、房屋70年产权到期后怎么办呢?


对于这个大家关心的问题,国务院总理给出了明确答复:房子70年产权可续期,无需申请,无前置条件,不收取相关费用也不影响交易!


关于房屋产权

Q1

房屋质量的设计年限是多久?


目前我们市面上的普通房屋的设计使用年限为50年;重要房屋或土木工程结构,设计使用年限一般取为100年获更长年限(港珠澳大桥设计使用年限是120年)。居民住宅很显然不属于"重要建筑物"之列,但法定的年限最少亦应该满足50年的使用寿命。?


从另外一个角度:如果你问房子的设计单位,他们会告诉你房子的设计寿命是50年;如果你问建筑承包商,他会告诉你,混凝土的设计寿命是50年。


所以不管你从哪个角度去看,房屋质量的理论年限为50年。但是大家有没有发现一个颇具幽默色彩的问题?那就是我们住宅的产权是有70年,但是我们买来的房子是50年的设计寿命,也就是说,土地使用权还没到期前,房子已经过了“保质期”,那剩下的20年我们的房子质量以及权益怎么保障?

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Q2

中国的房子实际上能活多久?


也许有的人会说大家不用太过在意房子产权及质量年限这些事。就现实来看,真正能够住满70年的商品房还没见过,毕竟新中国成立还不到70年。即便你的房屋质量再好,住个三四十年就差不多很破败了,你自然会换新的房子。


但其实非也,随着国民对不动产、产权等的重视,对于50年房屋设计使用年限与70年土地使用年限的关系问题,近年来逐渐被重视。为什么?因为你想想,你辛辛苦苦几代人好不容易买的房子,肯定是希望物超所值,谁都不希望房贷还没还完呢,房子就塌了吧;或者是等我们“七老八十”的时候我们居住的房子在这时变成危房吧?


然而现实中呢?虽然我们说房屋的质量设计年限为50年,但实际当中只有二三十年,甚至更短,有的甚至还没建完呢就塌了。比如2009年的“楼脆脆”,2015年的“楼蹋蹋”、“楼歪歪”等事件,你说这样质量的房子卖给你,你敢买敢住吗?



Q3

造成房屋质量差的因素是什么?


我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而捆绑着祖宗三代人收入的房子使用寿命只能持续25-30年,原因何在?


主要分为以下几个原因:


设计方面

由于房地产行业属于高周转行业,其行业特性导致了其存在潜在的隐患。比如近日碧桂园连发三份内部文件,强调要将原本拿地到开盘4个月周期进一步提升到3个月内完成。而事实上,碧桂园原先的4个月开盘已经刷新了房地产行业的历史记录,远超同量级企业万科、恒大的周转速度。而此次的再度提速,其压缩的时间就是在设计环节,因为其他环节可以说已经是到了极致。而对设计时间的压缩,难免会使设计师考虑不周,或者是在设计图上东抄西抄而没有结合现场实际情况,这也是近年来房企密集爆发“质量门”的潜在原因。


施工方面的原因

1、工程施工主题素质低,质量意识不强;缺乏健全的质量管理体系。加上近几年房地产发展迅猛,在追求效益的时候忽略了质量。


2、偷工减料

例如使用了“瘦身钢筋”,水泥的选用、碎石的粒度大小选用不合格等。


"现在全国相当多的建筑工程、质量在造假!"广东省质监局人员直言,"2007年底到2008年广州新建的商品房,最好还是不要买。因为这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。"


3、结构性缺陷

由于建筑结构问题,许多钢筋混凝土的寿命不过25年左右;


4、施工工艺落后

80-90年代阶段的房子的施工工艺相对落后,如部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低,影响承重墙体强度。


现场监理不到位

施工现场监理监管行为不到位是造成质量问题的另一个重要原因。个别监理单位为了寻求经济效益,超越资质承接业务,导致项目监理机构的人员资格、配备不符合要求,存在无证上岗。另外现场监理质量控制体系不健全,对材料、构配件、设备投入使用没有执行严格的见证取样制度,有的甚至吃拿卡要置质量于不顾等...


工程造价过低

房屋工程质量问题和工程造价是直接关联的,造价过低会增加企业经营压力而疏于管理,材料质量无法保证。由于部分工程受到盲目压低价格的影响,造成“低价低质”的局面,这也是产生质量问题的主要原因之一。


综合上面几点因素导致我们目前的房屋质量不高,据住建部几年前的抽查结果表明:全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程,96.1%的合格。这似乎意味着,中国建筑远低于国际和法定标准的30年寿命基本合格。所以很多人举三代之力购买不足70年的使用权之后,实际得到的是被打了对折的一套短命的房子而已,而且还要随时担心地方政府以改造的名义而强令拆迁。点击?工程资料免费下载


通哥买房支招


那就是买房时尽量选择品牌开发商。因为从引发购房不愉快的数据来分析,大多数都是因为购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商,从而造成不能按时交房,质量太差。特别像现在楼市严峻的情况下,买房最好选品牌楼盘,这些楼盘除综合实力强,开发商值得信赖也起着重要的作用。开发商信誉好,为今后楼盘物业发展打下良好基础,即使以后换房“二次置业”,也有升值希望。


Q4

对于房屋质量国家有什么规定呢?


地基基础工程和主体结构的保修期


基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的质量,直接关系到基础设施工程和房屋建筑的整体安全可靠,所以在该工程的合理使用年限内必须予以保修,即实行终身负责制。因此,工程合理使用年限就是该工程勘察、设计、施工等单位的质量责任年限。


2014年8月住房城乡建设部发布的《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》规定,建筑工程形式建设前,建设、勘察、设计、施工、监理单位法定代表人应当签署授权书,明确本单位项目负责人。建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任,是指参与新建、扩建、改建的建筑工程项目负责人按照国家法律法规和有关规定,在工程设计使用年限内对工程质量承担相应责任。工程质量终身责任实行书面承诺和竣工后永久性标牌等制度。


所以对于2014年8月以后的建筑都会要求实行这一规定,到时可以在小区里找到相关责任人的永久性标牌,就可以知道出了问题除了开发商还可以找什么单位和负责人。目前国内的建筑行业越来越规范了,相信新闻上的豆腐渣工程会越来越少,就算出现了责任人也必须终身负责。


建设工程超过合理使用年限后需要继续使用的规定


《建设工程质量管理条例》规定,建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的,产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定,并根据鉴定结果采取加固、维修等措施,重新界定使用期。

有一句话叫,让世界爱上中国造。而房子作为一个非常重要的中国制造,首先应该有一个质量的保证。因为在制造前面加上中国二字,这代表的就是一个国家的颜面。你们觉得呢?


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